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  • Amélie d'AVS

Pourquoi investir dans un immobilier durable et responsable ?

Dernière mise à jour : 14 sept. 2021

Investir est un acte tourné vers l'avenir par définition.

Investir durable et responsable est bénéfique pour la planète mais aussi pour soi personnellement, dans la construction de son patrimoine.


Le niveau des émissions de CO2 du bâtiment, couplé à l'augmentation de la population, met le logement au cœur du sujet du réchauffement climatique.


L'enjeu est énorme quand on sait que le logement représente 27% des émissions de CO2 en France.


Les normes environnementales mettent un cadre mais c'est aussi du côté de la demande que doit venir l'évolution vers un immobilier écologique.

Il revient aux investisseurs de favoriser l'émergence d'un développement durable immobilier.


Acheter de l'immobilier responsable, c'est privilégier :

- Un immobilier bien isolé donc faiblement consommateur d'énergie (le mix énergétique actuel fait que l'énergie consommée est émettrice de carbone);

- Un immobilier densifié ou réhabilité donc limitant l'étalement urbain (l'étalement urbain grignote des terres et augmente les déplacements);

- Un immobilier en bois ou en matières recyclées donc limitant les émissions de CO2 (à la construction, le CO2 est massivement émis par la fabrication de ciment).


L'enjeu des émissions de CO2 dans le bâtiment


Comprendre l'effet des émissions de Gaz à Effet de Serre et de CO2


Les Gaz à Effet de Serre (GES) incluent la vapeur d’eau, le CO2, le méthane, etc.

Effet de serre naturel et perturbations générées par les activités humaines
Source : ADEME

Les GES présents dans l’atmosphère de la Terre absorbent une partie des rayons solaires et ils renvoient vers le sol l’essentiel du rayonnement de surface. Ce mécanisme « effet de serre » qui est phénomène naturel est à l’origine des températures relativement clémentes sur Terre.


Le problème vient des émissions humaines qui ont accru considérablement la concentration atmosphérique de GES. L’énergie renvoyée vers le sol augmente et la température terrestre augmente en conséquence.


Pourquoi cible-t-on le CO2 ?


Il faut savoir que les vapeurs d’eau sont le principal Gaz à Effet de Serre. Mais les activités humaines ont peu d’impact sur sa concentration. Elles ont par contre un fort impact sur la concentration des autres GES.


Le CO2 est le GES qui contribue le plus au réchauffement climatique, du fait des quantités émises. Il a pourtant le potentiel de réchauffement le plus faible.


Les émissions de CO2 par l’homme sont dues :

  • à la combustion d’énergies fossiles

  • à la production de ciment

  • à la déforestation


Les émissions de CO2 en France


Les Français ont une empreinte carbone de 11.5 t / an.

Emissions de CO2 en France 2018 2030 2050

La cible est de baisser de 40% d’ici 2030 et de 80% d’ici 2050.


En parallèle, des actions de compensation (stockage de CO2) doivent permettre d’atteindre la neutralité carbone (cible 2050).


Les émissions de CO2 en France par le bâtiment


En France, le logement est le 1er secteur en terme d’émissions de CO2 avec 27% des émissions. Si l’on ajoute le tertiaire on est autour de 40% pour le bâtiment.


Un bâtiment émet du CO2 durant les 3 phases de son cycle de vie :

  • Construction (Fabrication des matériaux, transport, chantier)

  • Exploitation (Chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, électroménager ...)

  • Fin de vie (Chantier, déchets)

L’exploitation représente 40% de l’empreinte carbone d’un bâtiment vs 60% pour la construction.

Répartition émissions de CO2 exploitation construction des bâtiments

La réglementation des émissions de CO2 dans le bâtiment


La réglementation thermique


Performance énergétique des logements
SOURCE : ADEME

Si on est encore loin du compte, les réglementations thermiques qui se sont succédé depuis les années 70 ont permis d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.


La RT 2012 est encore en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021.


Le seuil de consommation énergétique Cep est fixé à 50 kWhep / (m² SHON.an), modulé en fonction de la région.

  • Cep = Chauffage + Climatisation + Eau Chaude sanitaire + Éclairage + Auxiliaires – Production photovoltaïque

  • SHON = Surface Hors Œuvre Nette

  • Ep = Énergie Primaire = Énergie avant transformation

  • Ef = Énergie Finale

  • Taux de conversion = 1 sauf pour l’électricité (1 kWh d’Ef = 2.58 kWh d’Ep)

La baisse de la consommation énergétique induit mécaniquement une baisse de l’émission de CO2. Pour autant, cela ne signifie pas que les bâtiments soient totalement vertueux. Par exemple, s’ils utilisent des matériaux non recyclables ou fortement émissifs.


La réglementation environnementale


La RE 2020 entre en vigueur au 1er janvier 2022.


Au-delà de la performance énergétique des bâtiments neufs, de nouveaux critères vont plafonner les émissions de CO2.


Les seuils d’émission de CO2 ont été fixés de manière différentiée pour les maisons individuelles et pour les logements collectifs :

  • 4 kg / m².an pour les maisons

  • 14 kg / m².an pour le collectif, 6 kg / m².an à partir de 2024

Pour une consommation en chauffage équivalente, une chaudière gaz émet (selon les chiffres de la base carbone de l’ADEME) :

  • 35% de plus de gaz à effet de serre qu’un chauffage électrique

  • 4,5 fois plus qu’une pompe à chaleur

A savoir : on compare les « facteurs d’émissions » qui permettent de convertir une quantité physique, telle que les kilowattheures, en quantité équivalente de gaz à effet de serre.

Ces valeurs permettent de classer l’impact carbone de différents modes de chauffage.

Ces facteurs d'émissions sont soumis à débat, en particulier pour l'électricité car selon l'origine de cette électricité, le contenu en CO2 du kWh à la production est très variable (6 g de CO2/kWh pour l'hydraulique et le nucléaire à 1060 g pour le charbon).


Ces nouveaux seuils d'émission de CO2 concernent le chauffage et donc la phase d’exploitation du bâtiment. Mais comme vu précédemment, 60% de l’empreinte carbone des bâtiments vient de la construction.


Analyse du cycle de vie d'un bâtiment

La RE 2020 intègrera l’Analyse du Cycle de Vie à partir de 2024. En prenant en compte les émissions de CO2 sur toute la vie du bâtiment, les auteurs de la RE 2020 entendent verdir la filière béton et favoriser les matériaux bio-sourcés.


Comment investir dans le bas carbone dès aujourd'hui ?


Le label BBCA "Bâtiment Bas Carbone"


L'Analyse du Cycle de Vie (ACV) qui devrait décarboner la construction n’est pas vraiment pour de suite. Entrée en vigueur en 2024 signifie permis de construire déposés en 2024 et achèvement des constructions en 2027.


Heureusement, des initiatives volontaires ont été initiées depuis plusieurs années. Ainsi le label BBCA qui existe depuis 2016 a initié une démarche sans attendre la réglementation.


Le label BBCA est un label monocritère qui quantifie et valorise la réduction d’émissions de CO2 du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie (construction, exploitation, fin de vie, stockage carbone).


Alors quelles sont les solutions actuelles pour construire bas carbone ?

  • Panneaux photovoltaïques

  • Géothermie par pompe à chaleur

  • Réseau de chaleur urbaine

  • Utilisation de matériaux recyclés (verre…) ou biosourcés (paille, fibre de bois …), notamment pour l’isolation

  • Structure bois CLT

Les projets labellisés ou en cours de labellisation sont de plus en plus nombreux. En 2020, ils ont doublé par rapport à 2019, avec 172 opérations labellisées BBCA (ou en cours), soit 1,15 million de m². C'est le groupe Nexity qui est en tête de la production de bâtiments bas carbone, suivi par Woodeum et Icade.


La construction bois, la star du logement bas carbone


Comment réduire drastiquement le CO2 émis par la construction ?

  • Le CO2 émis à la construction est massivement émis par la fabrication du ciment qui entre dans la composition du béton.

  • 1 m3 de ciment équivaut à 1 t de CO2 relâché dans l’atmosphère.

  • Aujourd’hui il existe des alternatives au ciment moins polluantes mais elles sont encore marginales.

Donc pour satisfaire le label BBCA, les constructeurs se sont tournés vers le bois.

Construction bois puits à carbone

Le bois présente un atout de poids : Non seulement il ne rejette pas de CO2 mais il fonctionne comme un puits de CO2 puisque les arbres absorbent du CO2 pendant leur croissance.


Depuis le 20ème siècle, le béton a supplanté tous les autres modes de construction. Pour autant, l’utilisation du bois n’est pas nouvelle et certaines constructions du Moyen-Âge en ossature bois sont toujours debout (par exemple les maisons à colombage).


Le bois peut être une solution d’avenir pour atteindre les objectifs de réduction carbone dans la construction.


La construction bois en France


La construction de logements en bois est encore peu développée en France :

  • 10 à 12% des maisons individuelles

  • 7% des logements collectifs

La Filière bois est sous-capacitaire c’est-à-dire qu’elle ne serait pas capable en l’état actuel de répondre à une demande beaucoup plus forte. Par contre, la France a de très belles forêts bien entretenues donc la matière première est là. D’ailleurs la forêt croît puisque l’on ne consomme que 70% de sa croissance.


Pour comparer :

  • Construction bois > 20% en Allemagne et Grande-Bretagne

  • Construction bois > 30% en Autriche

L’Autriche fait figure de modèle en Europe, notamment la petite région du Vorarlberg qui en a fait sa spécialité et qui attire tous les architectes d’Europe qui viennent s’inspirer de ce qu’ils font.


A quoi ressemble un logement construction bois ?


Construction bois
Construction bois : ça ne ressemble pas forcément à ça !

Construction bois ne signifie pas utilisation du bois à 100%.


Les fondations peuvent être constituées de:

  • Béton

  • Puits vissés en acier

  • Puits en bois

La façade peut être dans à peu près n’importe quel matériau, ce qui permet de respecter les prescriptions du Plans Local d’Urbanisme (PLU) et s'intégrer dans l'environnement. Le bois en façade devient gris et ce n’est pas toujours bien assumé. Une structure bois peut donc être habillée de briques, de parements, de métal...


Le bois n'est plus réservé aux maisons. Aujourd'hui, des projets de grande ampleur se construisent avec une ossature bois, que ce soit pour du logement ou des bureaux. En Norvège, une tour de 85 m domine le lac Mjøs. En France, la plus haute tour de logements, est bientôt achevée. Construite par Eiffage et labellisée BBCA, la tour Hypérion à Bordeaux est impressionnante :

  • 57 m de hauteur pour 16 étages

  • 7000 m² de surface de plancher

  • 1400 m3 de bois CLT (soit 1000 t de CO2 stocké ~ 9 ans d'émissions)

Panneau de bois CLT pour la construction
Panneau de bois CLT

Le bois utilisé en construction n’est pas du massif comme dans les anciennes charpentes ou les colombages. C’est du bois CLT pour Cross Laminated Timber ou en bois lamellé croisé. Les panneaux CLT sont composés de couches de lamelles de bois collées. C’est le même principe que le lamellé collé mais les lamelles sont croisées au lieu d’être dans le même sens. Le bois CLT présente de meilleures propriétés mécanique et une meilleure stabilité dimensionnelle que le bois massif.


Le bois a une meilleure performance thermique que le béton. Grâce à ses propriétés de conductivité thermique (coefficient inférieur à l'acier et au béton), le bois est un excellent isolant qui assure un confort thermique optimal été comme hiver. C'est un atout supplémentaire pour réduire les émissions de carbone, pendant l'exploitation du bâtiment également.


Investir durable et rentable


Investir dans de l'immobilier bas carbone est un investissement éco-responsable et c'est possible dès aujourd'hui, notamment en choisissant des projets de construction en bois et/ou labellisés BBCA.


Investir dans de l'immobilier éco-responsable ne coûte pas significativement plus cher et reste donc tout aussi rentable. Les coûts d'entretien ne sont pas plus élevés pour un bâtiment à ossature bois, le bois ayant une bonne stabilité sur le long terme.


Prêts à investir bas carbone ? Contactez-nous !

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