Qu'est-ce que l'effet de levier immobilier ?

L'effet de levier du crédit immobilier permet de s'enrichir en empruntant pour financer un investissement locatif. Comment ça marche concrètement ? Comment en profiter pour se constituer un patrimoine immobilier ?

L'investissement immobilier est le seul investissement finançable à crédit. Pour investir dans une assurance-vie ou un PEA, il faut mobilier des fonds propres. Pour investir dans un bien immobilier (en direct ou via des supports tels que les SCPI), il est possible d'emprunter. On fait ainsi travailler de l'argent que l'on n'a pas.

Investir dans l'immobilier à crédit

L'immobilier locatif est un investissement à double titre :

- Le bien génère des nouveaux revenus tirés de la location comme une rente (les loyers perçus sont assimilés à des revenus fonciers si location nue, à des bénéfices industriels et commerciaux si location meublée)

- Le bien est un placement dans la pierre (avec l'objectif d'une plus-value à la revente)

L'immobilier est ainsi un investissement suffisamment sûr : d'une part il dégage des revenus réguliers et donc un rendement, et d'autre part il se dévalue rarement (voire prend beaucoup de valeur selon le marché immobilier local). C'est pourquoi les banques acceptent de prêter aux investisseurs qui souhaitent s'endetter pour acquérir un bien immobilier en vue de le louer.

Emprunter ou mettre de l'apport pour financer son investissement immobilier

L'effet de levier découle d'un écart de taux : si le rendement de l'investissement est supérieur au coût du crédit, les conditions sont réunies pour profiter de l'effet de levier.

• Le rendement net de l'investissement à prendre en compte doit être le rendement locatif net d'impôts

• Le coût du crédit doit prendre en compte les intérêts d'emprunt et l'assurance après déduction fiscale : (Intérêts + Assurance * ( 1- (TMI+PS) ) / Montant du prêt

TMI = Tranche Marginale d'Imposition et PS = Prélèvements Sociaux (17,2% actuellement)

Les intérêts d'emprunt et l'assurance (et non la mensualité totale) sont déductibles des revenus issus de la location (revenus fonciers ou BIC). Ils se calculent en fonction du taux du crédit et du taux d'assurance.

Quand l'investisseur n'a pas de capital à investir, il n'y a pas d'autre choix que d'emprunter pour réaliser un investissement locatif.

Quand l'investisseur a un capital, se pose la question de son utilisation : faut-il l'utiliser pour financer son investissement locatif (et donc emprunter moins) ou le placer ? C'est la même logique que ci-dessus : il faut comparer le rendement net du placement avec le coût du crédit. Si le rendement net de l'épargne est supérieur au coût du crédit, alors il faut garder son épargne et emprunter l'équivalent.

Optimiser l'effet de levier du crédit immobilier

Pour optimiser l'effet de levier, l'emprunteur peut opter dans certains cas pour un prêt in fine. Le prêt in fine demande moins d'effort de trésorerie que le prêt amortissable car seuls les intérêts sont payés chaque mois (à la différence du prêt immobilier amortissable où la mensualité inclut une part de capital). L'intégralité du capital est remboursée lors de la dernière échéance. Ainsi l'épargne mensuelle peut être investie dans d'autres supports. Le prêt in fine est proposé par les banques à leur clientèle haut de gamme disposant d'actifs financiers (placements de type assurance-vie, PEA…) capables d'être apportés en nantissement. L'investissement est double : immobilier et mobilier pour profiter pleinement de l'effet de levier.