Comment choisir un investissement locatif Pinel ?

Investir en Pinel ne s'improvise pas. Bien choisir son investissement locatif en loi Pinel nécessite des simulations financières mais les chiffres (rentabilité, réduction d'impôts...) ne disent pas tout. Il faut également apprécier le bien et son cadre. Voici cinq caractéristiques essentielles pour évaluer un investissement, le comparer et choisir.

Pour investir sereinement, consultez les investissements Pinel que nous avons sélectionnés : Opportunités.

L'emplacement : un bon emplacement pour louer facilement et revendre facilement

Le choix de l'emplacement reste un des piliers du bon investissement immobilier, que ce soit de l'immobilier neuf ou pas. Réussir son investissement locatif, ne signifie pas acheter absolument au pied du métro à Paris ou dans le centre-ville d'une ville huppée des Hauts-de-Seine.

L'emplacement est à recontextualiser en fonction du secteur. Selon la commune, les locataires vont avoir des exigences différentes, il est important d'y répondre en se situant au niveau attendu sur ce marché (par exemple, un petit parc conviendra en Petite-Couronne parisienne, là où les locataires attendront plusieurs hectares d'espaces de promenade en grande banlieue).

L'emplacement est ainsi à évaluer selon 3 critères qui vont rendre le logement plus ou moins attractif aux yeux des potentiels locataires :

• Les transports : Ce critère était déjà prépondérant en région parisienne, il devient de plus en plus important dans de nombreuses régions, la circulation en voiture étant progressivement rendue impossible. Les transports peuvent être des bus, des tramways, des trains. Le niveau de transport doit être apprécié en fonction du type de transport, de sa destination, sa fréquence et bien sûr la distance au logement en question. Quand il s'agit de transports en cours de travaux, l'atout n'est pas immédiat mais peut être considéré comme un gage de valorisation à terme du bien immobilier.

• Les commerces : Dans une logique de réduction des déplacements, la proximité des commerces est un critère important de valorisation d'un bien. Très pratique au quotidien, ce type de commodité est très apprécié des locataires, quel que soit leur âge. Les commerces peuvent être existants ou faire partie de l'aménagement d'un nouveau quartier.

• L'environnement : La qualité de l'environnement permet de faire une bonne impression à un candidat locataire dès le départ. Il s'agit d'un critère plus délicat à définir mais on peut citer plusieurs atouts qui contribuent à un environnement de bonne qualité. Premièrement, la qualité du bâti environnant (est-ce que les bâtiments autour sont bien entretenus). Deuxièmement, la présence de verdure (est-ce qu'il y a un parc à proximité, est-ce que les rues sont plantées d'arbres et fleuries). Troisièmement, la sécurité du quartier (est-ce que le quartier est bien fréquenté, est-ce que la circulation automobile y est paisible).

• Selon la typologie d'appartement, la proximité des crèches et écoles peut être un critère complémentaire. La qualité des établissements devient un critère de plus en plus recherché, même s'il concerne plutôt les acquéreurs que les candidats locataires.

Les qualités du bien : un logement de qualité pour être attractif sur le marché locatif

Même sur plan, les qualités d'un logement peuvent être étudiées avec attention dans le cadre d'un investissement locatif. Plusieurs documents contractuels permettent en effet d'évaluer les logements neufs :

La notice descriptive doit être consultée pour prendre connaissance des différentes prestations.

Le plan masse du projet ainsi que le plan de l'appartement doivent être étudiés dans le détail pour bien comprendre la disposition du logement et son implantation dans la résidence.

Les qualités du bien peuvent être évaluées sous l'angle des 3 critères suivants :

• L'étage et l'exposition : L'étage et l'exposition influent directement sur la luminosité du logement. La luminosité rend le logement agréable mais aussi réduit la consommation d'électricité pour l'éclairage (et éventuellement le chauffage). Pour nuancer, la luminosité dépend aussi de l'architecture de la résidence, des bâtiments environnants et des ouvertures de l'appartement. Ainsi, un appartement au 1er étage exposé nord-est mais avec vue dégagée, de nombreuses portes-fenêtres et aucun balcon au-dessus sera assurément lumineux. Les étages élevés sont toujours plus appréciés, le dernier étage étant très fortement valorisé. L'exposition sud-ouest est la plus recherchée même si elle présente des inconvénients, en particulier en cas de forte chaleur. Les rez-de-jardin sont exclus par certains mais très recherchés par d'autres, dès lors qu'ils bénéficient d'un véritable jardin. Les nouvelles résidences sont en général bien sécurisées et les rez-de-jardin souvent équipés de vitres anti-effraction.

• La distribution : La bonne distribution d'un logement est importante car les futurs locataires se fieront avant tout à leur ressenti plutôt qu'aux mètres carrés indiqués. Pour une surface équivalente (et donc un loyer équivalent quand il s'agit d'une location dans le cadre du dispositif Pinel), l'impression peut être tout à fait différente selon la répartition des mètres carrés. Un appartement compact mais optimisé peut tout à fait rivaliser avec un appartement plus grand avec des espaces perdus. Dans ce cas, le rendement est en général meilleur.

• Les prestations : Le niveau des prestations peut être un argument de choix entre plusieurs résidences. Les prestations des programmes immobiliers peuvent varier sur un grand nombre de points : la façade où peut être appliqué un simple enduit ou à l'inverse de la pierre agrafée, voire des pierres semi-porteuses (meilleure est la qualité de la façade, moins sera coûteux l'entretien); les huisseries peuvent être en pvc ou en aluminium ou mix alu-bois (plus résistantes et plus esthétiques); les sols peuvent être en vinyle ou en parquet stratifié ou en parquet contrecollé ou encore en parquet massif (les parquets contrecollés et massifs sont plus résistants); les pièces d'eau peuvent être plus ou moins carrelées (un carrelage sur tous les murs toute hauteur protège mieux); etc. Quand c'est de l'investissement locatif, la durabilité et le peu d'entretien doivent être recherchés en priorité. Attention, un investissement Pinel ne peut être loué meublé.

L'optimisation du dispositif Pinel : optimiser la défiscalisation et le rendement locatif

Réduire ses impôts sur le revenu est souvent l'argument n°1 du Pinel. En effet, le dispositif Pinel permet de défiscaliser une partie du prix de revient en contrepartie de quoi, l'investisseur s'engage à louer a minima 6 ans en respectant les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires.

Comme l'avantage fiscal Pinel est soumis à plusieurs plafonds, il est possible que l'assiette de calcul soit inférieure au prix du bien ou qu'au contraire le maximum de réduction d'impôts ne soit pas atteint.

Le loyer est également plafonné en fonction de la zone. Il est donc important de calculer le loyer Pinel pour le comparer au loyer marché et évaluer si le bien exploite le potentiel de rendement locatif du secteur.

Ainsi, l'optimisation du dispositif fiscal se mesure selon ces 3 critères :

• Part défiscalisable : La part défiscalisable représente la part du prix de revient sur laquelle s'appliqueront les 2% de réduction d'impôts annuelle (les 9 premières années de location) puis les 1% de réduction d'impôts annuelle (les 3 années suivantes). L'assiette maximum est 300.000€. Par exemple, pour un prix de revient de 330.000€ et une assiette Pinel de 300.000€, la part défiscalisable représente 91%. Autre exemple, pour un prix de revient de 260.000€ et une assiette Pinel de de 260.000€, la part défiscalisable représente 100%. 100% est évidemment optimum puisque 100% du prix de revient (prix du bien + frais de notaire) entrent dans le calcul de la réduction d'impôts.

• Montant de la réduction d'impôts : La limite de 300.000€ donne de fait le maximum de la réduction d'impôts Pinel (qui dépend de la durée de location). Pour profiter pleinement du dispositif, il faut idéalement aller chercher le maximum de déduction. Le maximum annuel est 6000€. Il est à noter que cette réduction d'impôts entre dans le champ du plafonnement des niches fiscales, à ce jour fixé à 10.000€.

Sur 6 ans, la réduction d'impôts maximum est de 36.000€ ( 6x2% = 12% ).

Sur 9 ans, la réduction d'impôts maximum est de 54.000€ ( 9x2% = 18% ).

Sur 12 ans, la réduction d'impôts maximum est de 63.000€ ( 9x2% + 3x1% = 21%).

• Loyer Pinel vs. loyer marché : Les loyers perçus dans le cadre du dispositif Pinel sont plafonnés, ce plafond Pinel se calculant en fonction de la surface et du plafond de la zone. Il est important de connaître à l'avance quel sera le loyer plafond et de le comparer au loyer marché. Si les deux loyers sont proches, l'investissement locatif sera dans le marché et apportera un rendement optimal par rapport au marché. Dans certains secteurs, le loyer Pinel peut être nettement inférieur au loyer marché (rendement locatif dégradé). A contrario, le loyer Pinel peut être supérieur au loyer marché. Auquel cas, il faut veiller à ce que l'écart ne soit pas trop important. Même si un logement neuf peut être loué un peu plus cher que de l'ancien, l'écart acceptable par les locataires n'est en général que de quelques dizaines d'euros par mois.

Le marché locatif : investir où la demande locative est forte et où le budget des locataires est suffisant

Investir où la demande locative est forte est une priorité. Lorsque l'on réalise un investissement immobilier locatif, l'objectif est évidemment d'éviter la vacance locative .

Le potentiel locatif du secteur doit être évalué. L'emplacement, les qualités du bien, son positionnement tarifaire sont déterminants dans la réussite de son investissement Pinel mais ne suffisent pas.

Il n'y a pas d'indicateur existant (ce serait trop simple !), il faut donc s'appuyer sur les données accessibles :

• Part de locataires : Le potentiel locatif dépend de la part de locataires dans la ville où se situe le bien (hors locataires du parc HLM). Par ailleurs, il faut rappeler que le dispositif Pinel n'autorise pas la location saisonnière. Le locataire doit faire du logement sa résidence principale. Donc les zones très touristiques en été et quasi-désertées le reste de l'année ne sont pas appropriées pour un investissement Pinel. Il faut également considérer le nombre de logements vacants qui est un indicateur du marché locatif local.

• Taux de chômage : Le chômage ne résume pas à lui seul la situation économique d'une commune mais c'est un indicateur intéressant, surtout quand on s'intéresse à un investissement locatif dans une ville que l'on connaît moins. Dans une ville où il y a peu de chômage, la probabilité de trouver des locataires solvables est naturellement plus élevée. Important : les plafonds de revenus des locataires sont suffisamment élevés pour rendre éligibles des personnes qui travaillent.

• Tension locative : C'est une notion assez nouvelle, initiée par LocService, qui traduit l'écart entre l'offre et la demande de location. L'analyse se place plutôt du côté du locataire, il suffit d'inverser les conclusions : s'il est très difficile de trouver une location, cela signifie qu'a contrario il est très facile de trouver un locataire et d'assurer des revenus fonciers réguliers.

Le marché immobilier : investir où le marché immobilier est dynamique pour viser une plus-value à la revente

Analyser le marché immobilier est un pré-requis incontournable avant d'investir dans l'immobilier dans la perspective de se constituer un patrimoine immobilier de qualité.

Regarder la dynamique sur les 5 à 10 dernières années permet de savoir si la ville est attractive ou si elle se dévalorise, même si personne n'a de boule de cristal pour prévoir les évolutions du marché.. Nombreux sont les acheteurs à craindre d'acheter au plus haut quand ils voient une courbe de croissance continue des prix sur plusieurs années. Mais si les fondamentaux sont bons, une valorisation sur le long terme est probable.

L'achat d'un bien immobilier neuf nécessite un investissement de départ plus conséquent. Le prix d'achat est supérieur à celui d'une surface équivalente dans l'ancien. L'écart de prix est un peu compensé par la différence de taux pour les frais de notaire.

Le surcoût est dû en partie au coût d'acquisition du foncier (surtout dans les zones très tendues) et en partie aux coûts de construction.

Toute construction neuve doit se conformer aux normes en vigueur, à l'heure actuelle la RT 2012 pour ce qui est de la réglementation thermique (qui sera prochainement remplacée par la RE 2020). Certains programmes immobiliers anticipent la RE 2020 et annoncent un performance énergétique meilleure que la RT 2012.

Acheter un logement aux dernières normes représente un coût à l'acquisition mais à l'heure où la réglementation se durcit également pour l'immobilier ancien, c'est un investissement qui a du sens.