Comment calculer la rentabilité locative d'un investissement immobilier ?

Rentabilité locative ou rendement locatif ?

Pour commencer, faut-il parler de rentabilité locative ou de rendement locatif ? Pour être tout à fait exact, les deux termes correspondent à deux notions distinctes. On a tendance à les confondre et pourtant on sait bien la différence !

• Le rendement fait référence à la "productivité" du produit. Tout comme un champ produit plus ou moins de blé, un appartement produit plus ou moins de loyer. Cette production est ramenée à l'investissement de départ pour déterminer la rentabilité.

• La rentabilité fait référence au cycle de vie complet de l'opération. Un investissement n'est rentable que si la sortie de l'opération fait apparaître un résultat positif. La rentabilité inclut donc non seulement les fruits de l'exploitation (exploitation du champ ou location de l'appartement) mais aussi la plus ou moins-value à l'issue de l'opération.

La première étape est de calculer le rendement locatif associé au bien immobilier. La rentabilité locative calculée au moment de l'investissement ne peut être qu'une projection basée sur des hypothèses d'évolution du marché, tout n'étant pas prévisible comme l'a démontré une nouvelle fois la crise du COVID-19.

Rendement locatif brut, net, net d'impôts

Le rendement locatif est un indicateur important pour un investissement immobilier et il faut bien le comprendre pour s'en servir à bon escient. Savoir le calculer soi-même permettra également d'avoir un regard critique sur les propositions de certains vendeurs peu scrupuleux qui n'hésiteront pas à enjoliver les chiffres.

Il y a en réalité 3 rendements locatifs, qui sont (du moins précis au plus complet) :

• Le rendement locatif brut : C'est le plus utilisé et celui sur lequel les promoteurs communiquent mais il est très incomplet

• Le rendement locatif net : C'est un indicateur nettement plus précis qui donne une vision plus réaliste du rendement locatif obtenu

• Le rendement locatif net d'impôts (net de net) : C'est le calcul le plus complet qui est nécessairement personnalisé car il dépend des autres revenus de l'investisseur et de sa fiscalité

Le rendement locatif s'exprime en %. Passons aux calculs :

Rendement locatif brut = Loyer annuel / Coût d'acquisition x 100

Loyer annuel : somme des loyers perçus hors charges en une année

Coût d'acquisition ou prix de revient : prix d'achat y compris frais d'agence + frais de notaire

Rendement locatif net = (Loyer annuel - Charges annuelles) / Coût d'acquisition x 100

Charges annuelles : sommes des charges dues en une année (charges de copropriété non récupérables sur les locataires, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux ...), elles n'incluent la mensualité du prêt en cas d'emprunt

Rendement locatif net d'impôts = (Loyer annuel - Charges annuelles - Impôts sur le revenu - Prélèvements sociaux + Réduction fiscale) / Coût d'acquisition x 100

Impôts sur le revenu : Surplus d'impôts sur le revenu généré par les revenus fonciers issus de la location (ou BIC s'il s'agit d'une location meublée)

Prélèvements sociaux : Prélèvements sociaux dus sur les bénéfices générés par la location

Réduction fiscale : Réduction d'impôts perçue au titre d'un dispositif fiscal (Scellier, Pinel, Censi-Bouvard)

Rendement locatif élevé vs risque locatif

Comme pour tout investissement, le rendement est souvent inverse au risque. En terme d'investissement immobilier locatif, le premier risque est l'absence de locataire qui entraîne l'absence de revenus locatifs. Le rendement théorique calculé ci-dessus ne tient pas compte de ce risque. Pour tenir compte de la vacance locative, il faudrait pondérer le loyer annuel : par exemple, un taux de vacance locative de 4.2% (un mois de vacance tous les 2 ans) s'intègre au calcul en prenant 95.8% du loyer annuel. Nos simulations détaillées intègrent un taux de vacance adapté à la localisation et à la typologie du bien.

Un rendement plus faible ne signifie pas qu'il s'agit d'un mauvais investissement. Les meilleurs emplacements affichent généralement un rendement plus faible et laissent espérer une valorisation. C'est un placement patrimonial: les revenus ne sont pas qu'immédiats mais également dans le futur avec l'augmentation du prix du bien.

Pour tenir compte du potentiel de plus-value à terme, il est possible de faire une projection basée sur l'historique de marché. Contrairement aux calculs de rendement qui sont des "instantanés", l'évaluation de la rentabilité locative exige un calcul plus complexe tenant compte de tous les flux, y compris donc celui de la revente, mais aussi le financement à crédit.

Rentabilité locative et TRI

Le Taux de Rendement Interne (TRI) traduit cette rentabilité locative globale. Le calcul est moins direct et nécessite un tableur pour prendre en compte les flux année par année (fonction TRI() dans Excel). Sont pris en compte:

• Les loyers et leur évolution (révision annuelle du loyer)

• Les charges et leur évolution (inflation)

• Les impôts et leur évolution (fin du dispositif fiscal, retraite et baisse de revenus associée ...)

• Le remboursement du prêt immobilier

• L'évolution des prix immobilier (impôt sur la plus-value à la revente)

• Les travaux réalisés pendant la détention du bien

Pour conclure, prenons un exemple concret d'investissement locatif et du calcul du TRI :

• Achat d'un appartement ancien au prix de 300.000 €

• Frais de notaire de 23.000 € (payés à la signature)

• Apport de 23.000 €

• Financement à crédit des 300.000 € sur 20 ans au taux 1,40%

• Assurance emprunteur au taux de 0,20%

• Loyer annuel de 15.000 € (1250 € / mois)

• Augmentation annuelle de 1%

• Charges annuelles de 2700 € (225 € / mois)

• Augmentation annuelle de 1,2%

• Taux marginal d'imposition de l'investisseur de 30%

• Taux prélèvements sociaux de 17,2%

• Travaux la 10ème année pour 5000 €

• Travaux la 15ème année pour 10000 €

• Revente la 20ème année à 420.000 €

Voici le tableau des flux de cet investissement :

Tableau de flux investissement locatif

Le Taux de Rendement Interne de cet investissement locatif est de 5,93%.

On pourrait faire varier les différentes hypothèses pour évaluer l'impact sur le TRI, c'est un très bon outil pour préparer son investissement immobilier et simuler différents scenarios.