Comment calculer le loyer Pinel ?
Dernière mise à jour : 10 nov. 2020
Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation portant sur les investissements immobiliers locatifs. En contrepartie de la réduction d'impôts, l'investisseur s'engage à donner son bien en location pendant minimum 6 ans en respectant les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires.
Le plafonnement des loyers des locations en loi Pinel
Les locataires doivent louer le bien immobilier en tant que résidence principale. Le montant du loyer d'un bien acquis dans le cadre de la loi Pinel doit respecter un plafond qui dépend de la zone Pinel et des caractéristiques du bien. Ce plafond de loyer est calculé par une formule assez simple prenant comme données d'entrée :
Le plafond de la zone "p" : 17,43 €/m² en zone Abis, 12.95 €/m² en zone A, 10.44 €/m² en zone B1 (les plafonds sont revus chaque année).
La surface utile "S" : la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (balcons, loggias, terrasses dans certains cas).
La formule du loyer Pinel est la suivante :
Loyer max Pinel = S x p x c
Où c = 0,7 + 19 / S dans la limite de 1,2
Le coefficient multiplicateur c sert à augmenter le loyer des petites surfaces comme c'est effectivement le cas sur le marché locatif : les petits appartements ont un loyer au mètre-carré plus élevé que les grands.
Charges, parkings, terrasses dans les loyers Pinel
Le loyer max Pinel correspond au loyer hors charges. Le propriétaire bailleur ajoute un acompte de charges ou un forfait en fonction du prévisionnel de charges.
Le loyer max Pinel inclut un ou des parkings éventuels s'ils sont loués avec le bien dans un seul et même bail. Si le ou les parkings font l'objet de baux séparés, leur loyer est libre et ce détachement ne grève pas le plafond de loyer du bien loué seul.
Les terrasses en rez-de-chaussée ne peuvent être prises en compte dans le calcul de la surface utile que si elles se situent sur la dalle bétonnée servant de toiture au parking souterrain ou à une dépendance. Ainsi, les terrasses reposant sur une couche de terre ne sont pas prises en compte. Les jardins ne sont jamais pris en compte dans les surfaces annexes.
Plafond Pinel vs loyer marché
Si le loyer marché est supérieur au loyer max Pinel, c'est ce loyer max qu'il faut appliquer au bail. Son augmentation suivra les conditions définies au bail. Cet écart donne un avantages concurrentiel sur le marché et assure l'absence de carence locative.
Si le loyer marché est inférieur au loyer max Pinel, le loyer est fixé selon le marché sans perte de rentabilité. Pour un loyer équivalent, un locataire préfèrera en général un logement neuf.